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대출 갈아타기 손익분기점, 수수료와 금리 차이로 계산하는 법 대출은 새 금리가 낮아도 중도상환수수료가 남아 있으면 바로 갈아타는 쪽이 손해다. 남은 원금이 크고 수수료가 높을수록 기다렸다가 옮기는 편이 유리해진다. 반대로 금리 차이가 크거나 수수료 면제 시점이 가까우면 빨리 옮기는 쪽이 낫다.갈아탈지 말지는 남은 기간이 아니라 손익분기점으로 본다.핵심은 새 대출로 아끼는 이자와 기존 대출의 중도상환수수료를 맞비교하는 일이다. 수수료가 이자 절감분보다 크면 아직 유지하는 편이 낫다.대환은 금리만 보는 일이 아니다.같은 0.5%포인트 인하라도 원금 5천만원과 3억원의 체감은 다르다.원금이 클수록 이자 절감 속도가 빨라진다. 원금이 작으면 수수료를 회수하는 데 시간이 더 걸린다.남은 만기가 짧으면 유리한 금리라도 효과가 작다.만기 직전 갈아타기는 수수료보다 실익이 적을.. 더보기
주담대 변동금리와 고정금리, 어떤 기준으로 고를까? 주담대는 금리 방향보다 상환 기간 동안 이자 총액이 얼마나 흔들리느냐로 고르는 편이 낫다. 만기가 길고 소득이 들쭉날쭉하면 고정금리가, 중도상환 가능성이 높고 초기 부담을 낮추려면 변동금리가 유리하다.선택 기준은 단순하다.대출 기간 내 현금흐름의 흔들림을 감당할 수 있느냐가 먼저다. 금리가 내려가면 변동금리가 이득이고, 올라가면 고정금리가 방어막이 된다.이 기준은 대출을 처음 받는 시점에 특히 중요하다. 금리 구간이 같아 보여도 만기까지 남은 기간이 다르면 결과가 달라진다.같은 5억원이라도 2년짜리와 20년짜리는 선택 논리가 다르다. 대출액이 1억원대처럼 작아도 원리는 같다.반대로 10억원대처럼 크면 월 이자 차이가 생활비를 흔든다.그래서 금리 이름보다 자기 지출 구조를 먼저 봐야 한다.변동금리는 기준금.. 더보기
집 1채 더 사면 취득세 얼마나 늘까? 주택 수별 계산 집을 1채 더 사면 취득세는 주택 수와 취득 가액에 따라 늘어난다. 같은 값의 집이라도 1주택인지 다주택인지에 따라 세 부담이 달라진다. 정확한 세율과 중과 여부는 공식 안내를 확인해야 한다.핵심은 집값보다 주택 수다. 같은 금액을 주고 사도 기존 주택이 몇 채인지에 따라 취득세가 달라진다.추가 매수는 대개 세금 계산부터 다시 해야 한다. 전제는 한 채를 더 사는 순간 주택 수가 바뀐다는 점이다.1주택자가 1채를 더 사면 계산 구조가 달라진다.2주택자가 1채를 더 사는 경우도 같은 선상에 두면 안 된다.3주택 이상이면 판단이 더 복잡해진다. 같은 매매계약서라도 사람마다 세액이 달라지는 이유다.보유 주택 수는 가족 이름이 아니라 납세자 기준으로 본다. 공동명의면 지분과 보유 현황을 따로 볼 수 있다.명의가.. 더보기
아파트 가계약 깨졌을 때, 가계약금 돌려받는 판단 순서 아파트 가계약이 깨졌다고 해서 가계약금이 늘 묶이는 것은 아니다. 계약이 아직 완성되지 않았고, 깨진 이유가 상대방 사정이거나 합의 해제라면 돌려받을 여지가 생긴다. 다만 말로만 주고받은 약정이라도 어디까지 계약으로 봤는지가 먼저다.가계약금은 계약을 확정하려고 먼저 주고받는 돈이다. 계약서가 아직 없더라도 당사자 사이에 핵심 조건이 정해졌는지가 먼저다.집, 보증금, 입주 시기, 중도금 같은 큰 틀이 비어 있으면 계약 성립이 다툼이 된다. 금액이 작아도 이 판단은 같다. 50만원이든 500만원이든 먼저 본계약인지부터 본다.주택 유형이 아파트여도 예외는 없다. 다만 매물 회전이 빨라 말이 먼저 오가고 돈이 뒤따르는 일이 잦다.반대로 이미 주요 조건이 다 정해졌다면 이름이 가계약이어도 본계약처럼 볼 수 있다... 더보기
생애최초 주택 취득세 감면, 어떤 조건을 못 맞추면 안 될까? 생애최초로 집을 사면 취득세를 줄일 수 있다. 다만 조건을 못 맞추면 감면은 안 되고, 잔금일에 내야 할 현금이 그대로 늘어난다. 공식 안내를 확인해야 하는 항목도 있다.생애최초 주택 구입자 취득세 감면은 집을 처음 사는 사람이 쓰는 절세장치다.핵심은 첫 집인지, 그리고 요건을 끝까지 지켰는지다. 이 제도는 잔금일의 현금 부담을 바로 바꾼다.취득세가 줄면 같은 매매가라도 준비할 돈이 달라진다.반대로 요건이 하나라도 빠지면 감면액은 0이 된다. 무주택 상태가 길었다고 자동으로 되는 제도는 아니다.본인 명의의 보유 이력과 배우자 이력이 같이 보인다. 처음 사는 집이라도 거래 구조가 어긋나면 판단이 달라진다.취득세는 계약서보다 취득 시점의 사실관계에 더 붙는다.그래서 생애최초 여부는 감정이 아니라 기록으로 본.. 더보기
주담대 3억원 30년 상환, 초반 월상환액과 총이자 비교 주담대 3억원을 30년 빌리면 초반 월상환액은 원리금균등이 낮고, 총이자는 원금균등이 낮다. 현금흐름을 먼저 보면 원리금균등이 편하고, 이자를 먼저 보면 원금균등이 유리하다.주담대 3억원을 30년 빌리면 초반 월상환액은 원리금균등이 낮다. 총이자는 원금균등이 낮다.원리금균등은 매달 같은 금액을 내는 방식이다. 초반에는 이자 비중이 크고 원금은 천천히 줄어든다.원금균등은 매달 원금을 똑같이 나눠 갚는 방식이다. 이자는 남은 원금에만 붙으므로 시간이 갈수록 빠르게 줄어든다.그래서 둘의 차이는 상환 초반에 가장 크게 드러난다. 원리금균등은 월 부담을 일정하게 묶는다.원금균등은 처음에 더 많이 내고 뒤로 갈수록 가벼워진다. 현금흐름이 빠듯하면 앞단의 차이가 더 크게 체감된다.같은 3억원이라도 상환 시작 달의 압.. 더보기
내 대출 DSR 반영 기준, 포함·제외 대출 구분법 DSR은 모든 대출이 다 들어가는 계산이 아니다. 주택담보대출처럼 원리금 상환이 분명한 빚은 잡히고, 일부 대출은 빠지기 때문에 한도가 예상보다 달라질 수 있다.DSR은 대출의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눈 값이다.핵심은 빚의 이름이 아니라 상환 방식이다. 원리금이 정해진 대출은 들어가고, 상환 부담을 바로 숫자로 잡기 어려운 것은 빠질 수 있다.대출 한도는 명목 금액보다 이 계산에서 갈린다.포함되는 쪽은 보통 원리금 상환이 명확한 대출이다.주택담보대출, 신용대출처럼 매달 갚는 구조가 대표적이다. 아직 만기가 남아 있어도 상환액이 계산되면 DSR에 반영된다.같은 신용대출이라도 거치기간이 끝난 뒤에는 반영 방식이 달라질 수 있다. 전세자금대출도 상품 구조에 따라 보이는 방식이 다르니 이름만 보고 단정.. 더보기
내 단지 전매제한 기간은 언제까지? 공고문 확인 순서 분양권 전매제한은 단지별로 다르고, 확인은 입주자모집공고와 당첨자 안내문에서 시작한다. 내 단지의 전매 가능 시점은 공고문에 적힌 제한 기간과 예외 적용 여부를 봐야 알 수 있다.분양권은 아무 때나 팔 수 있는 권리가 아니다.전매제한이 걸리면 계약은 돼도 매매는 막힌다. 그래서 먼저 제한 기간부터 확인해야 한다.기준은 입주자모집공고와 당첨자 안내문이다.같은 단지라도 모집 차수에 따라 문구가 달라질 수 있다.분양권을 샀다고 끝이 아니라, 전매 가능 시점까지 보관 기간이 생긴다.이 기간 안에 계약서를 써도 효력이 막히는 경우가 있다.잔금 일정이 남아 있으면 체감상 더 오래 묶인다.내 단지에는 언제까지 적용되는지 보려면 날짜보다 먼저 문구를 읽어야 한다.적용일이 따로 적혀 있으면 그날부터 계산이 시작된다.확인.. 더보기

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